Self storage is een creatief antwoord op de woningnood

Als Development Manager bij het Amerikaanse bedrijf Devon zette Jan Bikker in 1998 de eerste self storage locatie in Nederland op - een in Europa toen nog vrij onbekend fenomeen. De branche sprak hem aan en hij leerde de kneepjes van het vak: panden aankopen en die geschikt maken voor opslag van spullen. In 2010 begon hij voor zichzelf. Dat leidde in 2017 tot de oprichting van 1BOX, een bedrijf in self storage. Zijn eerdere ervaring in de makelaardij en bouwkunde kwam daarbij goed van pas. Na het opstarten van een joint venture met een Amerikaanse investeerder in 2019 ging het hard. Inmiddels is 1BOX nummer 3 in de branche, met 28 locaties in Nederland en de groei is er nog lang niet uit.

Menselijke insteek

De kracht van 1BOX is de menselijke insteek, verklaart Bikker. Een ruimte verhuren kan iedereen, maar hij kiest bewust voor de focus op mensen. ‘Bij ons draait het niet om de spullen die opgeslagen worden, maar om de mensen van wie die spullen zijn. Daarom creëren we een prettige beleving. We zorgen dat de basis op orde is. Dat betekent: schoon, droog, goed verlicht, en toegankelijk met duidelijke bewegwijzering. Daarnaast kunnen huurders rekenen op persoonlijke begeleiding, goede informatie en tijdens kantoortijden en op zaterdag een aanspreekpunt bij de balie. We blijven voortdurend in contact met onze huurders en luisteren naar hun wensen. Wil je een unit dicht bij de lift, op de BG of juist liever op een verdieping? Het kan allemaal.’ Om de veiligheid te garanderen en ‘foute’ klanten te weren, hanteert het bedrijf een strikt huurbeleid. Zo wordt er geen contant geld  aangenomen, moeten mensen opgeven wat ze opslaan en dat wordt ook echt gecontroleerd.

Flexibiliteit

1BOX blinkt uit in flexibiliteit. Dat maakt dit bedrijf een interessante partner voor vastgoedeigenaren die een leeg pand kwijt willen. Natuurlijk, een pand moet aan bepaalde criteria voldoen om interessant te zijn stelt Bikker. Locatie, zichtbaarheid en bereikbaarheid zijn een must. Langs de afslag van een snelweg of langs de toegangsweg naar een centrum zijn geliefde plekken. Qua afmetingen is een pand van 11 meter hoog ideaal, maar de kracht van 1BOX is nu juist dat het ook uit de voeten kan met niet-ideale panden. ‘Een pand is voor ons niet gauw te groot, te klein of te onhandig, omdat we alles op een slimme manier indelen. Degenen die voor ons de lay out’s maken, zijn echt vakmensen. We plaatsen tussenvloeren, breken wanden weg en vullen de ruimte op met boxen van verschillende grootte (van 1m3 tot 25m2). Zo hebben we in Tilburg een pand gekocht dat bestond uit 7 verschillende gebouwen die zo aan elkaar geknoopt waren dat ze voor niemand meer geschikt waren. Wij hebben ze alle 7 goed aan elkaar verbonden en er één pand van gemaakt dat eruitziet als nieuw. Doordat wij elke vierkante centimeter benutten, maken we een beter rendement dan andere partijen en daardoor kunnen wij een hogere prijs betalen voor een leeg pand.’

Partner bij planontwikkeling

Dankzij diezelfde flexibiliteit is 1BOX ook een ideale partner bij de ontwikkeling van nieuwbouw. ‘We worden graag meegenomen door projectontwikkelaars in de planvorming. Wat dat op kan leveren, zie je bijvoorbeeld bij de Hoge Regentesse in Den Haag. De bedrijfsruimte bij deze woontoren was bedoeld voor een grootwinkelbedrijf, maar dat kon het niet rond gerekend krijgen. Dus zijn wij daarin gesprongen. We werden met open armen ontvangen, want self storage voorziet in een duidelijke behoefte. En het mooie is: we hoeven niet per se een hele plint te vullen. Als we herkenbaar aanwezig kunnen zijn in een klein deel op de begane grond, mag je ons voor de rest rustig op een verdieping zetten.’

Oplossing voor woningnood

Tot slot heeft self storage nog een opmerkelijke  functie: het kan een instrument zijn bij het oplossen van de woningnood. Dat maakt 1BOX ook een interessante partner voor gemeenten. ‘Als je woningnood platslaat, draait het om ruimtegebrek. De mensheid heeft de eigenschap om te groeien. Niet alleen in aantal, maar ook in omvang. Kleine kinderen worden groot, waardoor ze meer ruimte in huis innemen. Dan kun je verhuizen naar een grotere woning, maar dat is in deze tijd behoorlijk lastig. En het is ook niet logisch, want kinderen gaan rond hun 18e het huis uit. Dat betekent dat je maar voor een relatief korte periode meer ruimte nodig hebt. Tijdelijke opslag van spullen is dan een mooi alternatief. Het kan gezinnen de benodigde lucht geven waardoor ze in hun huis kunnen blijven wonen.’ Daarnaast past self storage ook in de trend van (gedeeltelijk) thuiswerken, stelt Bikker. ‘Tijdens de coronapandemie werden zolders en hoekjes in huis omgebouwd tot kantoor en inmiddels is hybride werken niet meer weg te denken. Met self storage creëer je de benodigde ruimte in je huis, en ruimte geeft rust.’

Meerwaarde creëren

Al met al een mooie kans voor gemeenten om iets te doen aan belangrijke actuele uitdagingen. Toch lopen ze nog niet massaal warm, merkt Bikker. ‘Gemeenten willen graag bedrijven met veel personeel binnenhalen. Wij hebben weinig personeel, maar bieden wel oplossingen waar die geboden moeten worden: in de sfeer van ruimte. Dit is een unieke kans om de stress van de woningnood deels uit de weg te ruimen.’ Hij pleit er dan ook voor om het vestigingsklimaat voor self storagebedrijven te vergemakkelijken. ‘Self storage staat nu niet op de lijst van bedrijfsactiviteiten. Het is ook geen lichte industrie en geen retail. We zitten overal tussenin. Daardoor wordt het wel of niet krijgen van toestemming voor vestiging een kwestie van willekeur. En dat is jammer, want self storage is een kans om meerwaarde toe te voegen aan je gemeente. Dus ik zou willen zeggen: verrijk je gemeente met opslagruimte! Gemeenten vinden het mooi om een grote blauwe doos met IKEA erop binnen hun grenzen te hebben. Of een hotel, dat geeft aanzien. Maar het is tijd voor een andere visie op ruimte. Heb het lef om anders naar ruimtelijke ordening te kijken en kies voor bedrijven die echt toegevoegde waarde opleveren doordat ze een oplossing bieden voor serieuze problemen.’ Gemeenten die al hebben gekozen voor 1BOX zijn zonder uitzondering enthousiast.

Branche NSSA

De angst dat je met self storage een schimmige business binnenhaalt, is niet terecht, verzekert Bikker. En hij kan het weten, want behalve managing director van 1BOX is hij ook voorzitter van de NSSA, de branchevereniging voor mini-opslagbedrijven. De NSSA maakt zich al jaren sterk voor een kwaliteitsslag. Met succes. ‘Een kleine 10 jaar geleden hebben we een behoorlijke professionaliseringsslag gemaakt en die lijn zet nog steeds door. We promoten best practices en werken actief aan het bevorderen van de kwaliteit en de groei van de branche. Zo sturen we bijvoorbeeld op veiligheid en een goed huurdersprofiel. Kleine operators die niet aan die eisen kunnen voldoen, vallen vanzelf af. Ook werken we samen met professionele organisaties, zoals keuringsinstantie DEKRA. Als er een DEKRA-label op de deur zit, weet je dat een bedrijf bij de NSSA is aangesloten en aan alle vereiste veiligheidsnormen en de wet- en regelgeving voldoet. De branche is in 25 jaar echt volwassen geworden!’